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防控疫情 各地新房销售基本停摆 今年楼市怎么走?

中新经纬 2020-02-04 14:00:42

防控疫情,各地新房销售基本停摆,今年楼市怎么走?来看SARS如何影响房价,与当前又有何不同?

在这场全力防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的阻击战中,中央和各地政府已经采取了一系列有力措施,各行各业通力协作,共克时艰。其中,房地产业成为驰援抗“疫”的重要力量之一。

据不完全统计,已有近百家房企捐款、捐物、减免商业租金,其中,捐款总额超过15亿元,数十家房企旗下商业为商户减免租金。与此同时,为防控此次疫情,多地要求房屋建筑工程延缓开复工,多城市要求售楼处和中介机构暂停营业。

这场突如其来的疫情,无疑对我国经济将产生一定的影响,其中,对房地产业的影响也备受关注。

从研究机构的最新统计数据来看,影响已经在1月的销售业绩中体现出来,不仅百强房企销售规模同比下降超1成,而且各梯队销售门槛均显著降低。

业内人士认为,1月百强房企销售增速转负主要原因是今年春节提前,新型冠状病毒感染肺炎疫情的冲击或更多体现在2月。由于当前楼市本身已处在稳步调整通道,在疫情影响下,房地产市场交易规模短期将出现回落,预计随着疫情逐步得到控制,市场需求也会逐步释放,市场将有所回温,但房价整体平稳运行的态势不会改变。

百强房企销售规模同比下降12%

1月31日,多家研究机构发布的房企销售排行榜显示,1月,百强房企销售规模同比下降超一成,各梯队销售门槛均显著降低。

克而瑞研究机构的数据显示,受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响,1月下旬以来各地新房销售基本停摆、市场整体成交数据低迷。截至2020年1月末,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%;百强房企单月实现全口径销售金额5771.3亿元,同比下降12.7%;百强房企单月实现权益口径销售金额4262.2亿元,同比下降16.2%。

在行业增速放缓的大背景、叠加新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响之下,2020年1月百强房企各梯队的销售金额入榜门槛均同比降低。截至2020年1月末,TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛仅9亿元,同比降低19.1%。

不过,从龙头房企的表现来看,销售规模仍然保持较高水平。其中,万科1月实现全口径销售金额567.3亿元,同比增长16.1%。碧桂园和恒大1月单月分别实现全口径销售金额465.1亿元和410.1亿元,与去年同期基本持平。

招商证券研报也显示,1月,Top1-10(一线龙头房企)同比增速回落幅度较小,Top11-30(中等规模房企)同比增速降幅略有收窄,Top31-50(中小规模房企)同比增速回落幅度较大,这三个梯队房企的销售额同比增速大致在-10%左右,而Top51-100(小型房企)单月销售额同比增速在-20%左右。

据了解,为配合国家抗击疫情,1月26日,中国房地产业协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动,严防疫情扩散。而随着全国防疫力度的不断加大,截至目前已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内的至少60余个省市下发通知,要求暂停售楼处销售活动。

不过,招商证券房地产行业首席分析师赵可认为,百强房企1月销售额增速转负,主要原因是,今年春节提前,新型冠状病毒感染肺炎疫情的冲击或更多体现在2月。

尽管近期碧桂园、融创、龙湖、金茂、绿城等多家房企纷纷顺应形势、开启了线上售楼处,但效果还有待观察。

克而瑞研究中心预计,在严峻的抗击疫情形势面前,今年一季度全国多数城市的房地产市场交易将会有非常明显的下滑,行业整体的业绩已不可避免地受到了较大影响。

今年全年楼市行情怎么走?

此次新型冠状病毒感染肺炎疫情到底对今年楼市有何影响?与之相似的2003年SARS疫情的影响是否有参考意义?

中国指数研究院认为,SARS疫情对楼市的影响对如今楼市的变化具有重要参考意义。从全国房地产市场的反应来看,2003年SARS疫情在快速蔓延的当期确实对房地产市场的运行造成了一定的负面影响,但市场经历短期休整后,快速恢复并加速上行,全年来看,影响甚微。但疫情对不同地区影响程度不同。纵观2003年SARS疫情传播范围,广东省和北京感染人数超千人,整体受疫情影响较为严重。其中,广东省在2003年3-4月房地产市场持续低迷,销售面积同比出现负增长,5月以后明显回升;北京商品房销售面积同比增速出现短暂回落,房地产开发投资增速亦有所下降。

不过,中国指数研究院同时指出,虽然新型冠状病毒感染肺炎疫情与2003年的SARS疫情存在较多相似之处,但因两次疫情所处的经济环境及房地产市场特征存在差异,其对楼市的影响程度亦将有所不同。

从宏观基本面来看,2003年我国经济整体处在快速发展通道,GDP增速保持在9%以上,SARS疫情对经济的短暂拖累并没有影响整体经济的上行趋势。但当前经济处于新旧动能转换的关键期,仍面临较大下行压力,2019年在国内消费动力不足、国外环境紧张等多重压力下,GDP增速下滑至6.1%,现阶段新疫情爆发,餐饮、旅游、交通等行业将受到较大影响,制造业、基建等投资也将受到波及,进一步加大了经济下行压力,经济短期企稳时间将延后。不过,目前中央已迅速出台应对举措,预计将继续加大相关政策的支持力度,后续或将有更多利好经济的政策出台。

从楼市所处阶段来看,2003年SARS疫情爆发时,我国房地产正处于市场化发展的起步阶段,市场规模较小,需求旺盛,销量持续快速扩张,1999-2009年商品房销售面积复合增速超20%,在房地产内在增长动力推动下,SARS疫情的短期扩散影响力较小。而近二十年来房地产市场经历起步、快速增长后需求逐步释放,目前市场规模持续盘旋于历史高位,2019年商品房销售面积达17.2亿平米,是2003年市场规模的5.1倍,销售金额亦超2003年的20倍,市场规模继续大幅度增长的动力明显减弱。

从政策环境来看,2003年房地产政策环境较为宽松,而近几年在“房住不炒”基调引导下,政策调控整体处在严紧状态,需求释放节奏趋于理性,2019年全国商品房销售面积已出现调整势头,在当期行业背景下,本次新型冠状病毒感染肺炎疫情的发展对短期内房地产市场的影响或较为显著。

中国指数研究院认为,综合来看,由于当前楼市本身已处在稳步调整通道,短期在新型冠状病毒感染肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等,购房需求主动或被动释放动力减弱,房地产市场交易规模短期将出现回落,规模下行将更多地集中在今年上半年,特别是一季度。但房地产作为经济发展的稳定器、压舱石,仍然具备较强韧性。不同地区中,疫情较为严重的省市,房地产市场需求受到的抑制也将更加明显。房价方面,需求短期疲软或将导致房价存下调压力,但部分重点城市房价已稳步调整一段时间,在“稳房价”政策下,继续大幅下行的空间有限,房价整体仍将处在平稳运行状态。预计随着疫情逐步得到控制,房地产市场需求也会逐步释放,市场将有所回温,但在“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳目标下,宏观及楼市政策或将及时跟进,防范房地产市场出现过热现象,房价整体平稳运行的态势不会改变。

同策研究院则认为,当前全国范围内项目暂停施工、销售,致使开发商回笼资金的难度进一步增加,房企大规模出现资金面问题诱发金融风险的可能性也在增加,考虑到本次疫情将在5月份结束,为了防范爆发系统性金融风险,2020年2季度,势必会出台宽松货币政策缓解企业资金面压力。预计新一轮措施的出台,将刺激下半年楼市交易量回升。而在交易量回升之前,上半年将延续以价换量态势。

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